ท่ามกลางกระแสข่าวที่หลายคนกังวลถึง “วิกฤติ” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่หนักที่สุดในรอบหลายปี จากปัจจัยลบรุมเร้า ทั้งสภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่ลดลง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินThairath Money&nbsp;ชวนหาคำตอบกับ&nbsp;ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) เพื่อเจาะลึกถึงสถานการณ์ที่แท้จริง ในรายการ<a href="https://www.youtube.com/watch?v=_qzif2tG1kU&list=PLJOPDf7Xo26UVN67xitImD1ZVbct4HXiP" target="_blank" rel="noopener noreferrer"> Thairath Money Night Stand EP.13</a>นี่คือ “วิกฤติ” หรือจริงๆ แล้วคือ “โอกาส” ถึงเวลาแล้วหรือยัง ที่คนไทยจะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ใช่ ?<figure><picture> <source srcset="https://static.thairathaws.store/media/Dtbezn3nNUxytg04avgxM2OAn4lqPILskH1UNUqXGhA1uD.webp" type="image/webp" class="img-responsive img-center" loading="lazy" alt="" /> <source srcset="https://static.thairathaws.store/media/Dtbezn3nNUxytg04avgxM2OAn4lqPILskH1UNUqXGhA1uD.jpg" type="image/jpeg" class="img-responsive img-center" loading="lazy" alt="" /> <img src="https://static.thairathaws.store/media/Dtbezn3nNUxytg04avgxM2OAn4lqPILskH1UNUqXGhA1uD.jpg" class="img-responsive img-center" loading="lazy" alt="" /> </picture></figure> <h2>ทุก “วิกฤติ” ย่อมมี “โอกาส”</h2>ประพันธ์ศักดิ์ มองว่า แม้สถานการณ์ปัจจุบันจะมีความเป็นวิกฤติอยู่จริง จากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ดอกเบี้ย และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน แต่เขาไม่อยากให้มองเป็นวิกฤติเพียงอย่างเดียวแต่มองว่านี่คือ “ระยะปรับตัว” เพราะในทุกสถานการณ์ย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สถานการณ์เช่นนี้เป็นตัวกระตุ้นให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวด้านต่างๆ เพื่อความอยู่รอด ดังนั้น คำว่า "ระยะปรับตัว" จึงเหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันมากที่สุดขณะที่หลายคนกังวลว่าการที่ผู้ประกอบการหลายรายหันมาทำโปรโมชั่นลดราคา จะนำไปสู่สงครามราคาหรือไม่ ประพันธ์ศักดิ์ ชี้ว่า การลดราคาที่เกิดขึ้นเป็นกลไกปกติ ซึ่งเกิดขึ้นมาสักระยะหนึ่งแล้วผู้ประกอบการ (Developer) จำเป็นต้องลดราคาลงมาเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้ ในภาวะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง เพื่อให้ Supply และ Demand ได้มาเจอกัน ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการต้องการกระแสเงินสดเข้ามาในบริษัทอย่างไรก็ตาม ข้อมูลผลประกอบการครึ่งปีแรกของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ 40 ราย พบว่า 22 รายยังคงมีกำไร โดยมีกำไรเฉลี่ยอยู่ที่ 6-7% และบางรายมีกำไรเกิน 10% ด้วยซ้ำ ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าพอใจในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ <h2>รากเหง้าของปัญหา คือ ค่าใช้จ่ายอื่นที่พุ่งขึ้น</h2>วิกฤติที่เกิดขึ้นจริง ๆ เกิดจากความสามารถในการกู้ของผู้ซื้อที่ลดน้อยลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่ยังคงอยู่ในระดับสูงเกิน 50% ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านทำได้ยากขึ้นทั้งนี้ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ได้ใช้ข้อมูลเป็นฐานในการพัฒนาโครงการมาโดยตลอด โดยเล็งเห็นว่ากลุ่มเป้าหมายหลักซึ่งมีรายได้เฉลี่ย 50,000-80,000 บาท มีกำลังซื้อที่เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์ระดับราคา 2-4 ล้านบาทแต่สถานการณ์ปัจจุบันได้เปลี่ยนไป เมื่อคนกลุ่มนี้กลับเป็นกลุ่มที่มีหนี้สินค่อนข้างสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับพอร์ตผลิตภัณฑ์ของตนเองลงมาสู่ตลาดที่เข้าถึงง่ายขึ้น สะท้อนให้เห็นผ่านโครงการคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทที่ถูกเปิดตัวสู่ตลาดเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมาอย่างไรก็ตาม ความต้องการซื้อยังคงมีอยู่จริง สะท้อนจากยอดขายของผู้ประกอบการที่ไม่ลดลง แม้ผู้ซื้อรายเดิมจะถูกปฏิเสธสินเชื่อ แต่ก็ยังมีผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาอยู่เสมอ นอกจากนี้ ตลาดของนักลงทุนที่ใช้เงินเย็น ซึ่งมองหาอสังหาฯ ราคาดีเพื่อนำมาปล่อยเช่าสร้างรายได้ ก็ยังคงไปได้ดีแม้ข้อมูลจะชี้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 4-5% ซึ่งเป็นอัตราที่ใกล้เคียงกับการเติบโตของความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค แต่ปัญหาที่แท้จริงคือ ค่าครองชีพประจำวันที่ทะยานสูงขึ้น ทำให้เงินที่เหลือสำหรับเก็บออมหรือผ่อนบ้านมีน้อยลง นี่คือสาเหตุหลักที่ทำให้คนรู้สึกว่าการมีบ้านเป็นเรื่องยากขึ้น<figure><picture> <source srcset="https://static.thairathaws.store/media/Dtbezn3nNUxytg04avgxM2OAn4lqPILsy53nN3uebEDz4q.webp" type="image/webp" class="img-responsive img-center" loading="lazy" alt="" /> <source srcset="https://static.thairathaws.store/media/Dtbezn3nNUxytg04avgxM2OAn4lqPILsy53nN3uebEDz4q.jpg" type="image/jpeg" class="img-responsive img-center" loading="lazy" alt="" /> <img src="https://static.thairathaws.store/media/Dtbezn3nNUxytg04avgxM2OAn4lqPILsy53nN3uebEDz4q.jpg" class="img-responsive img-center" loading="lazy" alt="" /> </picture></figure> <h2>ซัพพลายล้นตลาด แค่ความรู้สึก?</h2>ประพันธ์ศักดิ์ ยืนยันว่า ซัพพลายไม่ได้ล้นตลาดอย่างที่เข้าใจกัน ข้อมูลล่าสุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีหน่วยเหลือขายอยู่ประมาณ 210,000 หน่วย ซึ่งตามปกติจะสามารถระบายได้หมดภายใน 2-3 ปีเพียงแต่ระยะเวลาในการระบายนั้นนานขึ้นกว่าในอดีต (จากเดิม 1-1.5 ปี) ทำให้เกิดความรู้สึกว่าของเหลือเยอะ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการเองก็ได้ปรับตัวโดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงแล้วอย่างไรก็ตาม จากผลการวิจัยล่าสุด พบว่าทำเลคอนโดมิเนียมที่ยังคงเป็นที่ต้องการสูง 3 อันดับแรก ได้แก่<ul><li>รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว-รัชโยธิน ในระดับราคา 2-4 ล้านบาท</li><li>รัชดาฯ-พระราม 9-เพชรบุรีตัดใหม่ ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท</li><li>สุขุมวิทตอนปลาย (อ่อนนุช-บางจาก-บางนา) ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท</li></ul>ปัจจัยที่ทำให้ทำเลเหล่านี้ได้รับความนิยม ไม่ใช่แค่การเกาะแนวรถไฟฟ้า แต่เป็น "เวลาในการเดินทาง" ผู้บริโภคยอมรับโครงการที่อาจจะไม่ได้ติดสถานีรถไฟฟ้าแบบ 0 เมตร แต่สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้ภายใน 30-45 นาทีนอกจากนี้ ทำเลดังกล่าวยังต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต มีแหล่งกิน-ใช้ หรือใกล้ที่ทำงานด้วย <h2>เทรนด์ “เช่า” มาแรงในคนรุ่นใหม่</h2>ประพันธ์ศักดิ์ ชี้ให้เห็นว่า สำหรับเทรนด์ที่คนรุ่นใหม่หันมาเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น มองว่าไม่ได้เป็นเพียงเพราะความสามารถในการซื้อลดลง แต่เป็นเพราะคนรุ่นใหม่ยังไม่แน่ใจในทิศทางอนาคตของตนเองการซื้อบ้านเป็นการผูกมัดระยะยาว พวกเขาจึงเลือกที่จะเช่าเพื่อความยืดหยุ่น แต่ลึกๆ แล้วทุกคนยังอยากเป็นเจ้าของ เห็นได้จากกรณีที่ผู้เช่าหลายคนตัดสินใจขอซื้อห้องที่ตัวเองเช่าอยู่เมื่อรู้สึกว่าลงตัวแล้วสำหรับนักลงทุน การซื้อเพื่อปล่อยเช่ายังคงคุ้มค่าอย่างมาก โดยมีผลตอบแทน (Yield) เฉลี่ยในตลาดสูงถึง 5-8% แนะนำให้นักลงทุนมือใหม่มองหาทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งงาน เพื่อให้แน่ใจว่าจะมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง <h2>ยุคทองอสังหาฯ สำหรับคนที่มีความพร้อม</h2>สำหรับผู้ซื้อไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน ประพันธ์ศักดิ์มองว่าช่วงเวลานี้คือ “โอกาสทอง” ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะในตลาดมีตัวเลือกที่หลากหลายในระดับราคาที่เหมาะสม ถือเป็นยุคทองสำหรับคนที่มีความพร้อมในการซื้ออย่างแท้จริงสำหรับคนอยากมีบ้าน ให้สำรวจความพร้อมของตัวเอง หากมีเงินดาวน์ 10-20% และมีความสามารถผ่อนต่อเดือนได้ที่ 30-35% ของรายได้ ก็สามารถตัดสินใจซื้อได้เลยแต่หากยังไม่พร้อม การ "เช่าก่อนซื้อ" ก็เป็นทางเลือกที่ดี ซึ่งปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายทำโครงการที่สามารถเปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์ได้สำหรับนักลงทุน มองว่ายังคงเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุน แต่หัวใจสำคัญคือ ต้องเลือกทำเลที่มั่นใจว่าจะมีผู้เช่าตลอดเวลา เช่น ใกล้แหล่งงาน และอาจเริ่มต้นลงทุน 1-2 ห้องเพื่อเรียนรู้ตลาดก่อน ในยุคที่ทุกคนต้องปรับตัว หากเรามองสถานการณ์ปัจจุบันให้เป็นโอกาส ก็จะเห็นทางออกเสมอ ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิดอ่านข่าวกับ Thairath Money ได้ที่<a target="_blank" href="https://www.thairath.co.th/money">https://www.thairath.co.th/money</a>ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้<a target="_blank" href="https://www.facebook.com/ThairathMoney">https://www.facebook.com/ThairathMoney</a>

Figma ปรากฏการณ์หุ้นร้อน บริษัทซอฟต์แวร์ดีไซน์ ที่แม้แต่ Adobe ยังกลืนไม่ได้

Figma ซอฟต์แวร์ดีไซน์ที่นักออกแบบยุคใหม่ต้องมีติดเครื่อง เพราะนี่คือปฏิวัติการทำงานร่วมกันแบบเรียลไทม์ที่เปลี่ยนทั้งอุตสาหกรรม แต่กว่าจะพัฒนาเป็นซอฟต์แวร์ที่ 95% ของบริษัท Fortune 500 ใช้กัน มีผู้ใช้รายเดือน 13 ล้านคน Adobe พยายามซื้อในราคา 20,000 ล้านดอลลาร์ แต่ถูกขวาง สุดท้าย IPO เข้าตลาดหุ้นสหรัฐฯทำลายสถิติ หุ้นพุ่ง 250% ในวันเดียว วิเคราะห์ 3 กลยุทธ์ที่ทำให้ Figma ไม่ใช่แค่ซอฟต์แวร์ดีไซน์ธรรมดา แต่กลายเป็นแพลตฟอร์มที่รวมทุกอย่างตั้งแต่ไอเดียจนถึงโค้ดที่พร้อมใช้งาน และเดิมพันกับ AI ที่อาจทำลายตัวเอง ติดตามได้ใน Digital Frontiers 

ดำเนินรายการโดย รดา ลภัสรดา พิพัฒน์ - Thairath Money 

#Figma #Adobe #BigTech #Business #Technology #IPO #Startup #AI #SaaS #นวัตกรรม #เทคโนโลยี  #หุ้นอเมริกา #หุ้นเทค #บริษัทเทคโนโลยี #ธุรกิจ #ลงทุน #ดิจิทัล #DigitalFrontiers #ThairathMoney

Digital Frontiers

 ทำไม Figma ถึงเป็นดาวรุ่งวงการเทค - AI ก็ทำอะไรไม่ได้ ? | Digital Frontiers EP.44

ประกาศฉบับ 1 เตือน "พายุฤดูร้อน" เช็กจังหวัดไหนบ้าง เตรียมรับมือ "ฝนตกหนัก"

กอ.รมน. ยืนยันไม่มี ฮ. ช่วยน้ำท่วมหาดใหญ่ ตกบริเวณ รพ.ศิครินทร์

ป.ป.ช. มีมติชี้มูลความผิด “คณิต ชินวงศ์” ร่ำรวยผิดปกติ แสดงที่มาเงิน 14 ล้านไม่ได้ ส่งสำนวนถึง อสส. ยื่นคำร้องต่อศาล สั่งให้ทรัพย์สินตกเป็นของแผ่นดิน แจ้งผู้บังคับบัญชาลงโทษไล่ออกใน 60 วัน

ป.ป.ช. ฟัน “คณิต ชินวงศ์” ร่ำรวยผิดปกติ ส่ง อสส. ยื่นศาล ให้ทรัพย์สินตกเป็นของแผ่นดิน

จับหนุ่มสุราษฎร์ฆ่ายัดกระสอบหนุ่มรุ่นพี่ ปมหึงหวงผู้ตายมาติดพันแม่ตัวเอง

ทำไมคนยุคนี้ “ทำงานทั้งชีวิต แต่ยังไม่มีวันมั่งคั่ง” เด็กรุ่นใหม่เหนื่อยกว่าทุกเจเนอเรชั่น 

อสังหาฯ วิกฤติจริงหรือ? ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ LWS เฉลยทุกประเด็น ชี้เป็น "ระยะปรับตัว" และ "โอกาสทอง" ของคนพร้อมซื้อ พร้อมเจาะลึกทำเลเด่น และทางออกสำหรับคนอยากมีบ้านและนักลงทุนในยุคนี้

Business

Executive Interviews

กองบรรณาธิการ

Tag

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ ตอบทุกคำถาม “อสังหาฯ” ไทยวิกฤติจริงหรือเป็นโอกาสทองซื้อ “ของดีราคาถูก”

Video

ทำไม Figma ถึงเป็นดาวรุ่งวงการเทค - AI ก็ทำอะไรไม่ได้ ? | Digital Frontiers EP.44

“Summary“

Latest

ทำไมคนยุคนี้ “ทำงานทั้งชีวิต แต่ยังไม่มีวันมั่งคั่ง” เด็กรุ่นใหม่เหนื่อยกว่าทุกเจเนอเรชั่น

Author

กองบรรณาธิการ