ร้อนทั้งประเทศรัฐจัดเก็บภาษีที่ดิน

กำลังเป็นประเด็นร้อนฉ่า ทอล์กออฟเดอะทาวน์ ทั้งในวงสนทนา สภากาแฟ แม้กระทั่งในโลกออนไลน์ ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป บรรดาคนมีบ้านหลายหลัง คอนโดมิเนียม ที่ดิน โดยเฉพาะที่รกร้างว่างเปล่า จะต้องเสียภาษีกันแล้ว

เนื่องจากเป็นการจัดเก็บปีแรก จึงสับสนอลหม่าน ว่าอัตราภาษีที่ต้องจ่ายจะเป็นเท่าไหร่กันแน่ แบบไหนที่เรียกบ้านหลังหลัก แบบไหนที่เรียกบ้านหลังอื่นๆ หรือหลังที่ 2-3-4

ที่โกลาหลกันไปยิ่งอีกคือ มีบรรดาผู้คนที่ได้รับจดหมายจากสำนักงานเขตของกรุงเทพมหานคร ที่ขณะนี้ส่งไปถึงเจ้าของห้องในคอนโดมิเนียมออกมาบ่นกันยกใหญ่ว่า

สำนักงานเขตก็เห็นอยู่แล้วว่าเจ้าของบ้านมีชื่อในโฉนด และมีชื่อในทะเบียนบ้าน กลับส่งจดหมายแจ้งเหมารวมว่า คอนโดมิเนียมห้องนั้นมีลักษณะการใช้ในช่อง “อื่นๆที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและอยู่อาศัย” แทนที่จะระบุในช่องว่าเป็น “ที่อยู่อาศัย” อีกทั้งยังส่งจดหมายไปถึงผู้กู้ร่วมทุกคนที่มีชื่อหลังโฉนดเข้าให้อีก

เป็นเหตุให้ผู้ได้รับจดหมายต้องรีบไปแจ้งยืนยันกับสำนักงานเขต แต่ก็มีบางคนยัวะจัด ไม่ไปแจ้งเอาเสียเลย เพื่อรอดูว่าสำนักงานเขตจะปฏิบัติการต่ออย่างไร

กลุ่มคนที่ต้องยื่นแก้แบบประเมินภาษีมากที่สุด ที่ปรากฏขณะนี้ คือ “คนที่มีบ้านหลังที่สองและคอนโดมิเนียม” สาเหตุมาจากการที่ถูกตีความแบบเหมารวม จัดเข้าสู่ประเภท “อื่นๆ ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและอยู่อาศัย” จะต้องเสียภาษีอัตราเริ่มต้น 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท ในขณะที่อัตราภาษีบ้านหลังที่สอง ที่ใช้อยู่อาศัย จะเสียอัตราภาษีเพียง 0.02% หรือล้านละ 200 บาทเท่านั้น

นอกจากนั้น ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมก็ยังไม่มีหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนว่า ต้องปลูกพืชหรือพรรณไม้เท่าใดจึงจะนับว่าเป็นพื้นที่เกษตร ขณะที่บรรดากลุ่มเศรษฐี นายทุน ต่างหลบเลี่ยงการจ่ายภาษีไว้ก่อน โดยการปรับพื้นที่ดินรกร้าง ที่ต้องเสียภาษีในอัตรา 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท และจะเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี จนเต็มเพดาน 3% ให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมซึ่งได้รับยกเว้นในมูลค่า 50 ล้านบาทแรก

ด้วยประการฉะนี้ “ทีมเศรษฐกิจ” จึงรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างครั้งใหม่ มานั่งทำความเข้าใจกันอีกครั้ง

รัฐบาลเลื่อนจัดเก็บ ส.ค.2563

ผู้ที่กังวลการถูกจัดเก็บภาษีในครั้งนี้ ยังมีเวลาเตรียมตัว เพราะรัฐบาลเองก็ยังไม่พร้อม ทางกระทรวงมหาดไทยจึงขยายเวลาในการชำระภาษี จากภายในเดือน เม.ย.2563 เป็นภายในเดือน ส.ค.2563

แต่ขอย้ำว่า พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2563 เช่นเดิม เพียงแค่เลื่อนการจัดเก็บออกไป

สำหรับเหตุที่ต้องเลื่อนการจัดเก็บ เพราะกระทรวงมหาดไทยและกระทรวงการคลัง ยังต้องออกกฎหมายลำดับรองอีก 8 ฉบับ

ทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ไม่ทราบรายละเอียดหลักเกณฑ์วิธีปฏิบัติที่ชัดเจน และไม่สามารถแจ้งบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างถูกต้องครบถ้วน ได้ตามกรอบเวลาเดิมภายในปี 2562

ทางกระทรวงมหาดไทยจึงขยายเวลาในการชำระภาษี จากภายในเดือน เม.ย.2563 เป็นภายในเดือน ส.ค.2563 เพื่อจะไม่ต้องเสียเบี้ยปรับ และเงินเพิ่ม รวมไปถึงอาจถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ยังคงมีภาระภาษีค้างชำระอยู่

ถามว่า ทำไมรัฐบาลถึงลุกขึ้นมาเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คงต้องบอกว่าไม่ใช่เรื่องใหม่เสียที่เดียว เพราะในอดีตก็มีการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน ที่ใช้มายาวนานถึง 80 ปี และเพิ่งถูกยกเลิกไป

อันเนื่องจากกฎหมายเดิมมีความลักลั่นในการจัดเก็บเปิดโอกาสให้เจ้าพนักงานใช้ดุลพินิจ จึงเป็นเหตุให้มีการทุจริตในการจัดเก็บ

ช่วยลดความเหลื่อมล้ำ

ในมุมของกระทรวงการคลังมีคำยืนยันจาก นายลวรณ แสงสนิท ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) และโฆษกกระทรวงการคลัง ที่ว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินฯ จะช่วยลดความเหลื่อมล้ำของคนที่มีการถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมาก ที่ไม่เคยเสียภาษีหรือเสียภาษีอัตราต่ำ จะต้องเข้าสู่ระบบเสียภาษีให้ถูกต้อง ขณะที่ชาวบ้านทั่วไปแทบไม่ได้รับผลกระทบ

แต่หากใครได้รับผลกระทบในช่วง 3 ปีแรก รัฐบาลมีมาตรการบรรเทาให้แก่ผู้ที่เสียภาษีเพิ่ม โดยให้ส่วนลด เช่น จากเดิมเคยเสียภาษี 1,000 บาท ส่วนภาษีที่ดินใหม่ต้องเสีย 2,000 บาท ตรงนี้ในปีแรกรัฐให้จ่ายเพียง 25% ของส่วนต่าง ทำให้เหลือจ่ายจริงเพียง 1,250 บาท

ส่วนปีที่ 2 จะให้ส่วนลด 50% ของส่วนต่าง ปีที่ 3 จะให้ส่วนลดเหลือแค่ 75% ของส่วนต่าง และปีที่ 4 จะต้องจ่ายเต็มจำนวน 100%

นายลวรณ ระบุด้วยว่า การเก็บภาษีที่ดินฯใหม่จะไม่เป็นภาระแก่ผู้ที่ต้องเสียภาษีของประเทศ โดยเฉพาะประชาชนที่มีบ้านเพื่ออยู่อาศัยหลังเดียว หรือบ้านหลังหลัก

เนื่องจากจะได้รับการยกเว้นเสียภาษีบ้านที่มีราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้มีบ้านและคอนโดมิเนียมถึง 99.6% ที่มีราคาไม่ถึง 50 ล้านบาท และไม่เข้าข่ายเสียภาษี

สำหรับบ้านและคอนโดฯ ที่ราคาเกิน 50 ล้านบาท เข้าข่ายต้องเสียภาษีมีประมาณ 10,000 หลังเท่านั้น

ส่วนใหญ่เป็นคนมีฐานะและมีกำลังในการชำระภาษีได้อยู่แล้ว ส่วนคนที่มีบ้านหลังที่สอง หรือหลังถัดๆ ไปจะเสียภาษีแต่เสียในอัตราต่ำ อาทิ บ้านราคา 1 ล้านบาท เสียภาษีเริ่มต้นแค่ 200 บาทต่อปี เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ ช่วยแก้ปัญหาการใช้ดุลพินิจของเจ้าพนักงาน ทำให้รัฐจัดเก็บรายได้มากขึ้นกว่าภาษีประเภทเดิม คือ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน กับภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งจัดเก็บภาษีได้ปีละ 30,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอีกปีละกว่า 10,000 ล้านบาท

คาดว่าปีแรกจะสามารถจัดเก็บภาษีได้ถึง 40,000 ล้านบาท ซึ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นจะมาจากการจัดเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่าจากกลุ่มนายทุน และผู้ประกอบการต่างๆ ที่แต่เดิมไม่เคยเสียภาษีส่วนนี้

ชำแหละอัตราภาษีบ้าน

นายประสงค์ พูนธเนศ ปลัดกระทรวงการคลัง กล่าวว่า อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มี 4 ประเภท ประกอบด้วย 1.เกษตรกรรมจะยกเว้นภาษีให้แก่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาที่ใช้ทำประโยชน์เกษตรกรรม ในปี 2563-2565 เป็นเวลา 3 ปี

จากนั้นตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป ราคาประเมินมูลค่า 50 ล้านบาทแรกในส่วนบุคคลธรรมดาจะได้รับการยกเว้น ส่วนที่เกินจากการยกเว้นจะต้องเสียภาษี ดังนี้ ราคาประเมิน 0-75 ล้านบาท เสียภาษีอัตรา 0.01% (เฉพาะในมูลค่า 51-75 ล้านบาท) มูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียภาษีอัตรา 0.03% มูลค่า 100-500 ล้านบาท เสียภาษีอัตรา 0.05%

มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท เสียภาษีอัตรา 0.07% และมูลค่า 1,000 ล้านบาท เสียภาษีอัตรา 0.1%

ยกเว้นที่ดินเพื่อการเกษตรที่เป็นของนิติบุคคล จะถูกเก็บภาษีตามกำหนดซึ่งเริ่มต้นล้านละ 100 บาท

2.ที่อยู่อาศัย กรณีที่เป็นบ้านหลังหลัก หมายถึง มีชื่อเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลัก 1 หลัง มูลค่าที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท กรณีมีชื่อเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว เช่น ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินบุคคลอื่น มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับยกเว้นภาษีสำหรับสิ่งปลูกสร้างที่มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม กรณีปลูกสร้างบ้านบนที่ดินบุคคลอื่น แต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน แม้ไม่ได้นำไปให้เช่า จะถือเป็นบ้านหลังอื่น ซึ่งจะถูกจัดเก็บภาษีตามอัตราที่กำหนดทันที ส่วนกรณีของบ้านหลังอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นหลังที่ 2-3-4 วิธีการพิจารณาคือ มีชื่อในโฉนด แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน (เพราะทุกคนมีชื่อในทะเบียนบ้านได้แห่งเดียว) มีภาระต้องจ่ายภาษีทุกหลัง ที่เป็นหลังอื่นๆ ถ้ามูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะเสียในอัตรา 0.02% หรือล้านละ 200 บาท เช่น บ้านหรือคอนโดมิเนียม ราคา 2 ล้านบาท จะเสียภาษี 400 บาท

สำหรับบ้านหลังหลักที่ราคาเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป อย่างไรก็ต้องเสียภาษี โดยราคาประเมิน 50-75 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% ต่อปี หรือล้านละ 300 บาท, ราคาประเมิน 75-100 ล้านบาท เสียภาษี 0.05% ต่อปี หรือล้านละ 500 บาท และราคาประเมิน 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.1% ต่อปี หรือล้านละ 1,000 บาท เช่น บ้านราคา 100 ล้านบาท เสียภาษี 100,000 บาท

ประเด็นสำคัญคือ บ้านหรือคอนโด-มิเนียม ที่นำไปใช้เชิงพาณิชย์ เช่น ให้เช่าจะถูกเก็บในประเภทอื่นๆ 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาททันที

ที่รกร้างว่างเปล่าจ่ายกระอัก

ประเภทอื่นๆ คือ ประเภทที่ 3 ที่จัดเก็บ หมายถึง ที่ดินไม่ใช่เกษตรกรรมและอยู่อาศัย อาทิ พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม โรงแรม จะเสียภาษีในราคาประเมิน 0-50 ล้านบาท เสียภาษี 0.3% ต่อปี หรือล้านละ 3,000 บาท ราคาประเมิน 50-200 ล้านบาท เสียภาษี 0.4% ต่อปี หรือล้านละ 4,000 บาท

ราคาประเมิน 200-1,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.5% ต่อปี หรือล้านละ 5,000 บาท ราคาประเมิน 1,000-5,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.6% ต่อปี หรือล้านละ 6,000 บาท ส่วนราคาประเมิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.7% ต่อปี หรือล้านละ 7,000 บาท

ขณะที่กรณีที่ดิน 1 แปลงมีทั้งอยู่อาศัย ทำการค้า ทำเกษตรรวมกัน จะมีการคิดภาษีตามการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ โดยคำนวณมูลค่าเป็นตารางวา เช่น มีพื้นที่ 600 ตารางวา ปลูกบ้าน 100 ตารางวา จะคิดเฉพาะภาษีที่อยู่อาศัย 100 ตารางวา ส่วนอีก 300 ตารางวาไว้ปลูกกล้วยก็จะเสียภาษีเชิงเกษตร และอีก 200 ตารางวา ถ้านำไปปล่อยเช่าก็จะเสียภาษีตามอัตราพาณิชย์

ทั้งนี้ หากเป็นกรณีตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ หากเปิดชั้น 1 และ 2 เป็นร้านอาหาร และชั้น 3 เป็นที่พักอาศัย เจ้าของที่ต้องเสียภาษีเชิงพาณิชย์ 2 ชั้นแรก และเสียภาษีอยู่อาศัยในชั้น 3

4.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ที่มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตรา 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท และเสียภาษีเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี โดยมีอัตราภาษีรวมไม่เกิน 3% ซึ่งเพดานภาษีจะอยู่ที่ล้านละ 30,000 บาท

********************

สุดท้ายมีคนถามว่า กรณีคนที่มีบ้านราคาไม่เกิน 50 ล้านบาทอยู่แล้ว แต่พอมีเงินมีทองบ้าง และมีบ้านหลายหลัง ทำอย่างไรจะประหยัดเงินในกระเป๋ามากที่สุด ข้อแนะนำง่ายๆ ต้องเอาชื่อไปไว้ในทะเบียนบ้านหลักที่แพงที่สุด เพราะจะได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนหลังอื่นๆ ก็จ่ายไปตามอัตรา เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท ก็เสียภาษี 600 บาท.

ทีมเศรษฐกิจ